リバースモーゲージの自治体 リバースモーゲージ制度・住宅ローンの銀行活用法と問題点

リバースモーゲージの自治体 リバースモーゲージ制度・住宅ローンの銀行活用法と問題点

東京都のリバースモーゲージ

持ち家などを担保に融資が受けられるリバースモーゲージですが、始まりは東京都武蔵野市でした。

持ち家さえあれば、余裕資金が手に入ると大雑把に言うとリバースモーゲージはそういうことですが、発展普及に際してはなかなか進んでいません。

人口が一番多い東京都でさえ、リバースモーゲージを知らない人や不動産関係はあまり分からないということでリバースモーゲージ自体が知られていないというのが実態でしょう。

本来なら地価も高い東京都リバースモーゲージですと、老後の生活にも、又民間のリバースモーゲージですと用途もいろいろですから、実に楽しい人生が組めるということになります。

ネームバリューのないリバースモーゲージ、実は相続を考えるとリバースモーゲージは無理なこととなるため、なかな普及しないという理由もあります。

まずは東京都からと考えるのは、リバースモーゲージの絶対数の多さと地価が高いからです。

東京都と地方の地価では、かなりの差が出ます。

自治体でのリバースモーゲージ制度

元々は自治体での制度が始めだったリバースモーゲージ

最近になってやっと民間もリバースモーゲージに乗り出してきたという状態です。

東京武蔵野市から始まった自治体リバースモーゲージ制度ですが、制度的には十分かとは言えないせいか、普及には時間がかかっています。

不動産を担保にしての融資ということですから、信頼できる自治体が窓口となっている方がいいですが、審査基準や最低保証金額などの制限があり、使いづらいとの不満もあるようです。

今後は、より良い自治体でのリバースモーゲージ制度を図るほか、民間企業の競合など、リバースモーゲージそのものが盛んになることを望みます。

全国の自治体リバースモーゲージ制度はありますが、知っている人は案外少ないというのも普及しないわけのひとつです。

議会におけるリバースモーゲージへの一般質問の内容

各自治体単位におけるリバースモーゲージ制度の普及は進んでいますが、各議会においての一般質問内容を見ると、なるほどというものもあります。

リバースモーゲージとは、所有する土地や建物を担保に高齢者が融資を受ける制度です。

ある一般質問では、一部のお金持ち高齢者だけの制度がリバースモーゲージではないかというものがありました。

高齢者が全員持ち家があるというわけではなく、本当に生活に苦慮している方は、担保となるものが存在しないということです。

この一般質問の回答としては、生活保護の方の中には不動産を持っている人もいると。そのような方はリバースモーゲージ制度を利用してもらい、本当に生活保護が必要な人に回したいというものでした。

確かに、生活保護申請の中に財産を売却ということはあっても、リバースモーゲージ制度を利用せよという記述はありません。

一般質問で議論される中で、リバースモーゲージ、高齢者、生活保護といったところからの具体的な方策が見えてきます。

積極的なリバースモーゲージ制度の活用に、一般質問される議会が行われることが期待されます。

愛知県のリバースモーゲージ

愛知県高浜市のいきいき資金融資は、リバースモーゲージ制度を利用した融資です。

愛知県高浜市では2001年に、リバースモーゲージの条例ができ、いきいき資金融資と名づけられました。

このリバースモーゲージ愛知県高浜市内に土地・建物(一戸建て)を所有する65歳以上の方が、その土地・建物を担保にして、必要な資金の融資をJAあいち中央、東海労働金庫からあっせんヲ受けるとともに、融資に伴って生じる利子相当額を市が無利子で貸すというもの。

この愛知県高浜市のリバースモーゲージを利用するには、色々な規約もありますが、困難と思われるのは相続人の同意かもしれません。

愛知県高浜市のリバースモーゲージを利用する担保対象不動産は、マンション、借地は不可で一戸建て、抵当権などの所有権を阻害する権利が付着していないもの、土地の評価額が2,000万円以上のものとなっています。

融資金額やなどは要相談で、融資に伴う利息の全額を、精算時まで市が無利子で立て替えてくれますが、返済時に一括返済ということになります。

鳥取のリバースモーゲージ

鳥取県では、現在所有し居住したい低所得の高齢者に対して、その不動産を担保に生活資金を貸付ける制度で「長期生活支援資金貸付制度」というものがあります。

仕組みは、リバースモーゲージとまったく同じです。

日本でリバースモーゲージ制度を自治体レベルで行ってきて、20年以上経ちますが、鳥取においてリバースモーゲージの利用者は一桁に留まっています。

リバースモーゲージの性質を理解していない高齢者も多いことや、相続したいという願いからなかなか進まないリバースモーゲージ制度です。

鳥取のように、制度はきちんとあるのに利用者が少ないという県は他にも多く、鳥取だけが極端に利用者がいないわけではありません。

今後、リバースモーゲージ制度の利用者を呼びかけるのなら、鳥取なとの県単位ではなく、国をあげての宣伝が必要でしょう。

東京都のリバースモーゲージ

東京武蔵野市がリバースモーゲージの導入を初めて約30年が経ちます。

その後リバースモーゲージの普及は自治体単位で進められているものの、そのスピードは遅々としたものです。

東京都でのリバースモーゲージですと、地価も安定していますし、十分な資金もかんがえられますが、東京圏以外の地方都市となると、主要都市でのリバースモーゲージの導入が精一杯というところです。

その東京都のリバースモーゲージの現状にしても、その数はたいした増えていません。

知名度がない、リバースモーゲージの言葉自体知らないという高齢者が多いと思われることから、これからのリバースモーゲージの普及に向けたPRは必要だと思います。

まずは大都市圏、東京都の成功を皮切りに、どう全国単位でリバースモーゲージを盛り上げるかは今後の課題です。

東京都と地方の格差、これは仕方のない問題でもあります。

リバースモーゲージ、社会福祉協議会の役割

高齢者の困リごとの市町村での窓口は社会福祉協議会になります。

介護用品のレンタルや相談など高齢者にとっても、又介護などをする側にとっても社会福祉協議会が頼りです。

融資ということで社会福祉協議会での案件となると、リバースモーゲージです。

リバースモーゲージとは、持ち家などの不動産がある場合、その不動産を担保に融資を受け、返済は不動産処分により相殺という形です。

民間企業もリバースモーゲージの制度を組み込んだローンなどがありますが、リバースモーゲージの日本での始まりはといえば、社会福祉協議会ということなります。

今では全国の社会福祉協議会で、リバースモーゲージ制度を導入していますが、大きな都市に限定されているようです。

国土交通省とリバースモーゲージ

リバースモーゲージの国レベルの窓口は、国土交通省と厚生労働省になります。

国土交通省では、「高齢者の住み替え方リバースモーゲージ制度」を2006年10月からスタートさせました。

国土交通省リバースモーゲージ制度は、50歳以上の持ち家を借り上げ、家賃は保証した上で、若い世代に賃貸をして、それを資金に充当するというものです。

要するに、シルバー世代の持ち家を活用し、融資を受ける父リバースモーゲージということになります。

高齢化社会と叫ばれて久しいですが、持ち家の広さを賃料という形で貸し出し、いわば家賃収入のように生活をというのが国土交通省リバースモーゲージ制度となります。

これからは、ますます国土交通省のようなリバースモーゲージ制度が増えることと思います。

リバースモーゲージと社会福祉協議会の関係

自治体でのリバースモーゲージの窓口は大体が社会福祉協議会となっています。

元々この社会福祉協議会というのは、全国組織ですが、活動拠点はそれぞれの市町村で高齢者や障害者の在宅生活を支援するための組織です。

ですから、高齢者に融資を目的とするリバースモーゲージにおいても社会福祉協議会ということになります。

リバースモーゲージは自治体から始まった活動ですから、民間でのリバースモーゲージよりも社会福祉協議会リバースモーゲージのほうが知名度も大きいといえます。

高齢者にとって、快適な生活を約束する目的のリバースモーゲージ、ご相談は是非市町村の社会福祉協議会へどうぞ。

リバースモーゲージと大阪

大阪府では、社会福祉協議会が窓口になりリバースモーゲージの制度を進めています。

日本ではリバースモーゲージと言うよりも、自治体などでは長期生活支援資金という言い方が多いですが、意味的には同じことです。

土地や家屋を担保にして融資が受けられるリバースモーゲージですが、大阪あたりですと、土地単価も高くなっています。

リバースモーゲージの相談件数も他の都市よりも多くなっています。

家屋を売却することなく、融資が受けられる制度は、大阪のような大都市であるほど有利なものです。借りっぱなしという言葉は語弊があるけれど、返済は不動産売却益からというのも、リバースモーゲージ対象者としてはありがたいことです。

しかし、相続や土地単価の問題などリバースモーゲージの全国的な普及にまでには至っていないのが現状です。

まずは大阪などの首都圏での広がりからリバースモーゲージの普及が始まります。

リバースモーゲージと相続税

高齢者が快適な老後を過ごすために融資をするリバースモーゲージですが、日本でのその定着はなかなか厳しいものがあります。

持ち家並びに土地が融資の担保となるリバースモーゲージですが、高齢者に相続人がいる場合、リバースモーゲージの話が簡単に進まないという状態があります。

リバースモーゲージでの物件が、対象者死後、相続税、所得税などの納税は相続人が行うこととになったりと、経済的なコストの面でも、相続人が首を縦に振らないというケースもあります。

伝統的に相続ということに固執をする日本人特有の気質も手伝い、国を挙げてリバースモーゲージの普及に努めても遅々として進まない状況です。

ここはリバースモーゲージを根本から見直し、特に相続税などの税制面などの優遇が欲しいところです。

相続人としては、モノがもらえないのに相続税だけは払うという矛盾した事実と高齢者の快適な老後との兼ね合いもあり、なかなか結論の出しづらい問題でもあります。

リバースモーゲージの今後の課題として相続税は是非考えてもらいたい問題です。

根本的に相続税がもっと安くなったら、リバースモーゲージの普及も望めますが。

地域別のリバースモーゲージ

持っている不動産を担保に高齢者が受けられる融資がリバースモーゲージですが、自治体ごとでの実施が進められています。

全国的なリバースモーゲージの展開もありますが、これには地域別の事情も絡んできます。

不動産と言うことで、地域別のばらつきが大きいですから、都市圏のリバースモーゲージについてはさほど問題はないものの、地方になると十分なリバースモーゲージの融資となると問題が出てきます。

リバースモーゲージの融資の限度を引き下げるなどの工夫もありますが、融資を受ける側としては、この地域別の格差がどうしても支障が出てきます。

全国一律にする必要もないリバースモーゲージですから、地域別や融資の違いは仕方のないことです。

もともと不動産にかける金額も違いますから地域別リバースモーゲージも然りでしょう。

リバースモーゲージと神戸

神戸は早くからリバースモーゲージの制度を導入しています。

神戸市では、市社会福祉協議会が2001年から、利用者を金融機関にあっせんする方法でリバースモーゲージを実施しています。

神戸市内の65歳以上の独居か60歳以上の配偶者と二人暮らしなど条件があります。

リバースモーゲージの担保となる不動産は、住んでいる住宅と土地で、評価額が約2000万円以上となっています。

神戸のリバースモーゲージの流れとしては、まず市社協に申請し、対象に該当するかどうかを確認します。

対象なら、神戸市社協が金融機関につなぎ、鑑定士が住宅と土地を評価し、評価額の7割を上限に、利用者と金融機関が相談して融資額や融資期間などを決めます。

リバースモーゲージ融資の開始まで3ヶ月ほどかかり、死亡時に担保不動産を売却して返済するという仕組みです。

リバースモーゲージと武蔵野市

武蔵野市では、市内に住む不動産をお持ちの方に対し、抵当権を設定して、武蔵野市が福祉公社の在宅サーピスの利用料金などを融資するリバースモーゲージがあります。

実は武蔵野市では、1981年、福祉資金サービス事業として、全国初のリバースモーゲージを開始し、これまでに100世帯余が利用しています。

高齢者は行くていく上での不安なものの1つが金銭的な不安でしょう。

その不安解消のために始められたのがリバースモーゲージですが、住み慣れた家に住んでいながら、融資の返済の心配もなく金銭的な余裕も得られるというメリットがあります。

武蔵野市のリバースモーゲージに続いて、全国の自治体でもリバースモーゲージ制度を取り入れるところがありますが、数字的には飛躍的な伸びはないようです。

武蔵野市にしても、リバースモーゲージ制度についてはまだまだ課題があることが挙げられています。

社会福祉協議会とリバースモーゲージ

リバースモーゲージとは、自宅を手放すことなく、その資産を現金化する融資です。

モーゲージとは、抵当権のことですが、自宅を抵当にしてお金を借りるという感覚ですが、その窓口が自治体の社会福祉協議会という場合が多いです。

高齢者にとって、住み慣れた家を終の棲家となることが何よりの生きがいとなります。

しかし、生活をしていく上での現金がないことには何もできないということで、リバースモーゲージが制度化されたのですが、社会福祉協議会や自治体が行うことにより、信用度も上がります。

ましてや、リバースモーゲージの対象は高齢者ですから、社会福祉協議会との関係も既にできていることが多く、利用する側、される側にとってもやりやすい環境であることは確かです。

日本において、リバースモーゲージの普及率は高くはないのですが、これはリバースモーゲージの宣伝をしていないことや、全国の自治体の息も合っていないことと関係ありそうです。

もっと国や自治体が社会福祉協議会などを利用してどんどんとリバースモーゲージを宣伝することです。

リバースモーゲージと労働厚生省

リバースモーゲージとは、高齢者が居住する住宅や土地などの不動産を担保として、一括または年金の形で定期的に融資を受け取ることですが、最初は自治体レベルのものでした。

リバースモーゲージで受けた融資は、利用者の死亡、転居、相続などによって契約が終了した時に担保不動産を処分することで元利一括で返済する制度です。

2002年度に、厚生労働省が全国規模でリバースモーゲージを導入しました。

2003年度以降、厚生労働省が貸付原資の3分の2を補助する形です。

全国都道府県が厚生労働省によるリバースモーゲージ制度を導入して以来、利用件数は顕著に増加しています。

厚生労働省なども参入し始め、大手住宅会社なども自社住宅の販促や団塊ジュニアによる新築ブーム終焉後を睨んだ戦略からリバースモーゲージの商品開発が進んでいます。

厚生労働省も絡んだこともあり、具体的な法的な制度の設備まではまだ時間がかかりそうです。

住宅金融支援機構のリバースモーゲージとは?

住宅金融支援機構のリバースモーゲージは、60歳以上の人が自宅のバリアフリー化や耐震改修をする際、土地と建物を担保に低利で融資する制度です。

月々の返済は利息分だけで、元金は死亡時に資産の売却などで住宅金融支援機構に一括返済します。住宅金融支援機構のリバースモーゲージの融資限度額は500万円です。

住宅金融支援機構のリバースモーゲージはバリアフリー化推進のため2001年度に導入しましたが、2006年度までの利用は128件にとどまっています。

これは、住宅金融支援機構のリバースモーゲージの手続きなどに20万円もの諸経費がかかるなどの問題点が指摘されています。

そこで、住宅金融支援機構のリバースモーゲージの新たな制度では、土地・建物登記のため司法書士に支払う費用や不動産鑑定の費用が対象で、一定割合を公費助成するなど項目が付け加えられています。

リバースモーゲージと自治体

リバースモーゲージの制度を最初に採用した自治体は武蔵野市です。

現在、リバースモーゲージを導入している自治体は19団体に上っています。

自治体リバースモーゲージの窓口は、福祉公社等であり、その当該自治体居住者で65歳以上が対象となります。

リバースモーゲージをする場合、自治体が直接融資と関節融資と2つの方式がありますが、

自治体レベルのリバースモーゲージでしたが、2001年からは国によってリバースモーゲージが制度化されました。

自治体から発信したリバースモーゲージですが、今では全国ベースの公的なものになりつつあります。


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